DDL sfratti 2026: in arrivo una riforma favorevole ai proprietari, ma non è ancora legge

4 giorni fa

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Il disegno di legge A.S. 1896 interviene in modo organico sulla materia del rilascio degli immobili, con l’obiettivo dichiarato di ridurre i tempi per ottenere la restituzione del bene quando il titolo di godimento è cessato o manca del tutto.

Per i proprietari immobiliari si tratta di una riforma di particolare rilievo, perché agisce su tre snodi decisivi:

1. formazione del titolo per il rilascio;

2. esecuzione forzata;

3. disciplina della morosità e dei termini di grazia.

1. La novità principale: l’ingiunzione di rilascio per finita locazione

Il cuore della riforma è la sostituzione dell’attuale meccanismo di licenza o sfratto per finita locazione con una nuova ingiunzione di rilascio .

In base al testo governativo:

· il locatore o concedente può chiedere l’ingiunzione prima o dopo la scadenza del contratto;

· il giudice, se ritiene fondata la domanda, emette un decreto motivato entro quindici giorni dal deposito del ricorso;

· se il contratto è già scaduto, il rilascio viene ingiunto entro un termine compreso tra 30 e 60 giorni;

· il decreto è provvisoriamente esecutivo e contro di esso può essere proposta opposizione entro 20 giorni.

Per i proprietari, il vantaggio atteso è evidente: la tutela per finita locazione verrebbe spostata verso un modello più rapido, con contraddittorio differito all’eventuale opposizione.

2. Morosità: resta la convalida, ma con tempi più stretti

Per lo sfratto per morosità, il ddl non introduce il nuovo rito monitorio: resta la procedura di convalida .

Tuttavia il disegno di legge modifica in modo significativo la disciplina della sanatoria:

· il termine di grazia viene ridotto da 90 a 45 giorni;

· le possibilità di sanatoria nel periodo di riferimento scendono da tre a due;

· vengono ridotti anche alcuni termini collegati alla fissazione della data di rilascio.

Dal punto di vista dei proprietari, queste modifiche puntano a limitare l’effetto dilatorio dei rinvii e a contenere il protrarsi dell’inadempimento.

3. Occupazione senza titolo: nuovo titolo esecutivo fondato sull’atto pubblico

Un’altra innovazione di forte impatto è il nuovo articolo 474-bis c.p.c., che consente l’esecuzione per rilascio di immobili occupati senza titolo anche in virtù di atti notarili o di altri atti pubblici trascritti che costituiscano o trasferiscano diritti reali immobiliari.

La finalità è evitare, in queste ipotesi, la necessità di un previo autonomo giudizio di cognizione per ottenere il titolo di rilascio.

Resta però decisivo un limite: la norma si riferisce ai casi in cui l’occupazione sia avvenuta in assenza di alcun titolo. Proprio su questo punto sono stati presentati numerosi emendamenti, segno che il perimetro applicativo della disposizione è ancora oggetto di discussione parlamentare.

4. Esecuzione più rapida del rilascio

Il ddl interviene anche sulla fase esecutiva in modo molto incisivo:

· il precetto per rilascio deve avvertire che l’esecuzione avverrà il giorno successivo alla scadenza del termine indicato;

· viene abrogato il primo comma dell’art. 608 c.p.c., eliminando il tradizionale avviso preventivo di rilascio;

· se non è possibile eseguire subito il rilascio, l’ufficiale giudiziario deve procedere non oltre il quindicesimo giorno successivo.

Per i proprietari, si tratta della parte del disegno di legge che promette il maggior recupero di efficienza pratica. Nello stesso tempo, la documentazione allegata segnala che proprio questa accelerazione è stata oggetto di rilievi critici, perché considerata molto spinta.

5. Tutele per situazioni di fragilità

Il ddl non trascura del tutto i profili sociali. È previsto infatti che:

· l’ufficiale giudiziario o l’istituto designato segnali ai servizi sociali la presenza di condizioni di disagio sociale, fragilità o vulnerabilità nei procedimenti di rilascio abitativo;

· l’esecuzione possa essere differita una sola volta, fino a 180 giorni, in presenza di soggetti ultra-settantacinquenni, persone con disabilità grave o malati terminali, o nuclei familiari con tali componenti.

Questo aspetto è stato valorizzato anche nella relazione politica e negli articoli di commento, che evidenziano il tentativo di contemperare la tutela della proprietà con la protezione delle situazioni più deboli.

6. Emendamenti: vigilanza privata, registro dei morosi, IMU

Allo stato, gli emendamenti depositati sono numerosi: 211 secondo la documentazione parlamentare.

Tra i temi emersi in sede emendativa vi sono:

· possibilità di affiancare all’ufficiale giudiziario istituti di vigilanza privata, su richiesta e a spese del procedente;

· istituzione di un registro nazionale degli inquilini morosi o di una banca dati del merito locatizio;

· introduzione di una penalità minima di 50 euro al giorno per il ritardo nel rilascio;

· esenzione IMU per gli immobili abitativi colpiti da sfratto per morosità dalla notifica dell’intimazione fino alla riconsegna o all’esecuzione del rilascio;

· ulteriore riduzione dell’IMU per gli immobili locati a canone concordato.

Su questi punti, però, è essenziale distinguere con chiarezza tra testo governativo e proposte emendative: le seconde, allo stato, non sono diritto vigente e neppure parte definitiva del ddl.

7. Stato dell’iter parlamentare

Alla data del fascicolo parlamentare allegato, il ddl risulta in corso di esame in Commissione Giustizia del Senato.

Il fascicolo riporta, in particolare, che:

· il disegno di legge è stato presentato il 12 maggio 2026;

· dopo audizioni e discussione emendativa, l’esame proseguiva ancora in Commissione alla data del 14 ottobre 2026;

· il 6 ottobre risultavano presentati 211 emendamenti.

Conclusione

Per i proprietari immobiliari, il ddl sfratti 2026 rappresenta un tentativo concreto di rafforzare la tutela restitutoria, soprattutto nei casi di finita locazione, morosità e occupazione senza titolo.

Il messaggio politico e tecnico che emerge dai documenti è chiaro: ridurre i tempi morti, semplificare la formazione del titolo e rendere più efficiente la fase esecutiva .

Resta però altrettanto chiaro che, allo stato, non si tratta ancora di legge vigente: il testo è ancora in discussione parlamentare, diversi punti sono oggetto di emendamenti e il contenuto finale potrà subire modifiche anche rilevanti.

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