Nuove proposte per la cedolare secca sugli affitti commerciali
Il tema della cedolare secca per gli immobili commerciali torna al centro del dibattito politico e fiscale. Dai documenti oggi disponibili emerge infatti un dato importante: il Governo avrebbe manifestato, in vista della prossima legge di bilancio, l’intenzione di introdurre una misura dedicata agli affitti commerciali, con particolare riferimento agli esercizi di piccola dimensione .
Si tratta, però, di un passaggio che va letto con attenzione. Non siamo ancora davanti a una disciplina approvata e operativa. Le informazioni ad oggi disponibili parlano di un orientamento politico e di un’ipotesi di lavoro, non di una norma già in vigore.
Un principio già previsto, ma ancora senza attuazione completa
La possibile estensione della cedolare secca alle locazioni non abitative non nasce oggi. Un riferimento preciso si trova nella legge delega per la riforma fiscale, pubblicata il 14 agosto 2023, che all’articolo 5 contempla la possibilità di estendere il regime della cedolare secca anche agli immobili locati per attività d’impresa, arte o professione.
Il punto, quindi, non è tanto l’assenza di un indirizzo normativo di principio, quanto la mancanza di una sua attuazione concreta. Anche per questo la prossima legge di bilancio viene descritta come un passaggio decisivo.
Il precedente del 2019
Un precedente esiste già. La legge di bilancio per il 2019 aveva introdotto, in forma limitata, la possibilità di applicare la cedolare secca al 21% ai contratti stipulati in quell’anno per negozi censiti in categoria catastale C/1, di superficie fino a 600 metri quadrati, comprese le pertinenze locate congiuntamente.
Quella misura, però, non è stata stabilizzata. I documenti allegati ricordano che chi ha stipulato i contratti nei limiti previsti allora continua a beneficiarne, ma che la disciplina non è stata estesa ai periodi successivi.
Perché la misura interessa direttamente i proprietari
Le ragioni a sostegno dell’estensione sono particolarmente rilevanti per i proprietari di immobili. Secondo i documenti allegati, l’attuale regime fiscale sugli immobili commerciali incide in modo significativo sulla determinazione dei canoni, poiché sui redditi o comunque sull’immobile gravano più voci impositive annuali: Irpef, addizionale regionale Irpef, addizionale comunale Irpef, imposta di registro e Imu.
In questo quadro, una tassazione sostitutiva più semplice e meno onerosa potrebbe produrre un effetto duplice:
· aumentare la convenienza a locare i locali oggi sfitti;
· consentire canoni più sostenibili, senza comprimere eccessivamente la redditività netta del proprietario.
Un interesse comune tra proprietà e impresa
Un dato politicamente e socialmente significativo, sottolineato nei testi, è la convergenza tra interessi normalmente contrapposti: da un lato i proprietari, dall’altro commercianti e artigiani. Secondo i documenti, entrambi i fronti condividono la consapevolezza che l’eccessivo carico fiscale ostacoli l’incontro tra domanda e offerta di locali commerciali.
L’obiettivo non sarebbe quindi soltanto fiscale. L’estensione della cedolare secca alle locazioni non abitative viene descritta anche come uno strumento di politica economica e urbana, capace di contrastare:
· la desertificazione commerciale;
· la scomparsa degli esercizi di vicinato;
· la difficoltà di avvio di nuove attività da parte di giovani imprenditori.
Gli effetti attesi sul territorio
I documenti allegati indicano una serie di possibili effetti positivi:
· maggiore immissione sul mercato di immobili commerciali oggi vuoti;
· sostegno al commercio di prossimità;
· riduzione del degrado urbano;
· maggiore vitalità e sicurezza nelle città;
· sostegno ai piccoli proprietari che integrano il reddito con i canoni;
· incentivo alla rigenerazione urbana;
· possibile riduzione di fenomeni evasivi o elusivi grazie a un’aliquota ritenuta più ragionevole.
Dal punto di vista della proprietà immobiliare, il tema è quindi centrale: non riguarda soltanto la tassazione del locatore, ma il funzionamento stesso del mercato delle locazioni commerciali.
Lo stato attuale della proposta
Alla data attuale, il messaggio più corretto da trasmettere è il seguente: la cedolare secca sugli affitti commerciali non può ancora considerarsi una misura generalizzata vigente, ma esistono segnali politici e precedenti normativi che rendono il dossier concretamente aperto.
Per i proprietari immobiliari è quindi essenziale seguire con attenzione l’iter della prossima legge di bilancio, perché da essa potrebbe dipendere una modifica attesa da anni e potenzialmente idonea a riequilibrare il rapporto tra fiscalità, redditività e sostenibilità dei canoni.
Conclusione
Dai documenti esaminati emerge con chiarezza che il tema della cedolare secca per gli immobili commerciali è tornato in agenda. Non siamo ancora alla norma definitiva, ma nemmeno di fronte a una semplice ipotesi astratta: esistono un precedente del 2019, una base di principio nella riforma fiscale del 2023 e un nuovo annuncio politico in vista della legge di bilancio.
Per i proprietari di immobili commerciali, la questione è di primario interesse. Una eventuale estensione della cedolare secca potrebbe incidere in modo significativo sulla convenienza a locare, sulla formazione dei canoni e sulla possibilità di riportare sul mercato molti locali oggi sfitti.
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