Cedolare secca 2027: sconti fiscali per abitazioni e locali commerciali
La proprietà immobiliare torna finalmente al centro dell’attenzione pubblica e fiscale,
se confermato nel testo definitivo della legge di Bilancio 2027, potrebbe segnare un passaggio molto rilevante sia per il settore delle locazioni abitative sia per quello delle locazioni commerciali.
Il primo dato da sottolineare è che, allo stato, siamo ancora nel campo delle misure annunciate o contenute nel disegno di legge, già approvato dal Consiglio dei ministri ma non ancora consolidato nel suo assetto finale. Questo impone prudenza. Ma impone anche attenzione, perché la direzione politica delineata dai testi è chiara: utilizzare la leva fiscale per favorire la locazione regolare, sostenere l’offerta immobiliare e rendere più praticabile l’incontro tra proprietà e domanda.
Sul versante abitativo, la misura di maggiore impatto è la prevista riduzione della cedolare secca dal 10% al 5% per i contratti a canone concordato. Si tratta di una scelta che riconosce, finalmente, il valore di questo modello contrattuale, che da anni rappresenta uno degli strumenti più equilibrati per conciliare l’interesse del proprietario con l’esigenza sociale di canoni sostenibili. Incentivare fiscalmente il canone concordato significa premiare i proprietari che immettono sul mercato immobili a condizioni più accessibili e, allo stesso tempo, rafforzare un sistema che può contribuire in modo concreto al contenimento delle tensioni abitative.
Ancora più significativa è la prospettata aliquota dell’1% per i contratti a canone concordato stipulati con conduttori under 35. La finalità dichiarata è evidente: favorire l’accesso dei giovani alla casa e ampliare l’offerta di locazioni a lungo termine. Per i proprietari questa misura potrebbe tradursi in un incentivo fiscale estremamente forte. Tuttavia, restano da chiarire alcuni profili applicativi, in particolare nei casi di contratti con più cointestatari di età diversa. È dunque una misura promettente, ma che dovrà essere letta con rigore quando sarà disponibile il testo definitivo.
Altrettanto rilevante, per il mondo della proprietà immobiliare, è il ritorno annunciato della cedolare secca al 21% per i piccoli locali commerciali. Questo punto merita una particolare evidenza. La misura dovrebbe riguardare i proprietari persone fisiche che concedono in locazione locali commerciali di dimensioni contenute, con il riferimento, nelle indiscrezioni riportate, a immobili fino a 300 metri quadrati. Sempre secondo i testi disponibili, il regime sostitutivo andrebbe a rimpiazzare IRPEF, addizionali, imposta di registro e imposta di bollo sul contratto.
Per chi rappresenta i proprietari, questo non è un dettaglio tecnico, ma un passaggio strategico. Il comparto dei piccoli negozi, delle botteghe, delle attività artigianali e professionali soffre da tempo una crisi che incide sia sulla redditività degli immobili sia sulla stabilità dei rapporti locativi. Una fiscalità più semplice e più prevedibile può costituire un fattore di riattivazione del mercato, favorire nuovi accordi e rendere meno gravosa la gestione dei rapporti contrattuali. Questa misura dovrebbe facilitare la contrattazione, calmierare i canoni e sostenere il tessuto del piccolo commercio.
Ma proprio perché si tratta di una novità molto attesa, è necessario essere chiari anche sui profili che non possono ancora dirsi definitivi.
Bisognerà verificare:
· l’esatta delimitazione degli immobili agevolabili;
· l’eventuale limite di superficie;
· la possibile previsione di un numero massimo di contratti ammessi al regime;
· soprattutto, la questione dei contratti già in corso, poiché viene richiamata l’ipotesi che possa essere riproposta la clausola già vista nel 2019, con esclusione dei rapporti preesistenti.
Questo è il punto politico e associativo più delicato: non basta annunciare una misura favorevole; occorre che essa sia costruita in modo realmente utile, accessibile e non discriminatorio rispetto alle situazioni già in essere.
I documenti consentono inoltre di fissare un’altra coordinata importante: fino al 1° gennaio 2027 resterebbero applicabili le regole attuali, con cedolare al 21% per i contratti a canone libero, 10% per i concordati e tassazione ordinaria IRPEF per i negozi. Anche sotto questo profilo è necessario evitare equivoci: i benefici di cui si discute non risultano, allo stato dei testi, immediatamente operativi.
Nel loro insieme, le misure annunciate delineano comunque un indirizzo che la nostra associazione non può che considerare positivamente. La riduzione della cedolare sui concordati, l’agevolazione rafforzata per gli affitti ai giovani e la riapertura del regime sostitutivo per i negozi rappresentano segnali di attenzione verso la funzione economica e sociale della proprietà immobiliare. Segnali che riconoscono come il proprietario non sia un soggetto da gravare indiscriminatamente, ma un attore essenziale per l’equilibrio del mercato abitativo e commerciale.
Resta però fermo un principio di responsabilità istituzionale: il giudizio definitivo potrà essere espresso solo quando il testo della legge sarà approvato in via finale. Sarà quello il momento in cui verificare la reale portata delle norme, la loro decorrenza, i requisiti di accesso e la capacità effettiva di produrre benefici concreti per i proprietari.
Come associazione, continueremo quindi a seguire con la massima attenzione l’iter parlamentare, nella consapevolezza che il settore ha bisogno non di misure simboliche, ma di regole stabili, coerenti e realmente idonee a rilanciare il mercato delle locazioni.
Avv.Pietro Ruggeri
Presidente Provinciale
ASPPI Messina
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