Amministratore di condominio scaduto o dimissionario: può ancora gestire l’edificio e chiedere il compenso? La Cassazione dice “no”
Con l’ordinanza n. 7247 del 26 marzo 2026 la Suprema Corte dà un taglio netto alla cosiddetta “prorogatio” dell’amministratore di condominio: una volta cessato l’incarico, restano solo gli interventi urgenti e gratuiti. Ma non mancano i dubbi applicativi e i rischi di paralisi per gli edifici.
Nella vita di un condominio capita molto spesso: il mandato dell’amministratore scade (oppure l’amministratore si dimette o viene revocato), ma l’assemblea non riesce subito a trovare un accordo sul nome del sostituto. Nel frattempo passano i mesi, a volte gli anni, e il vecchio amministratore continua a gestire lo stabile, pagare le bollette, riscuotere le quote e, ovviamente, mettere in conto il proprio onorario.
Ma questa gestione “in proroga” (la cosiddetta prorogatio imperii) è ancora legittima? E soprattutto: i proprietari sono davvero tenuti a pagare il compenso all’amministratore per i mesi o gli anni in cui è rimasto in carica senza un rinnovo formale?
A queste domande ha risposto con estrema fermezza la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 7247 del 26 marzo 2026 . Una decisione destinata a incidere profondamente sui rapporti tra condòmini e amministratori e che tutti i proprietari immobiliari dovrebbero conoscere per tutelare il proprio portafoglio e la corretta gestione del fabbricato.
Il caso concreto: tre anni di compensi e rimborsi “bloccati”
La vicenda esaminata dai giudici nasce da un caso molto frequente nella prassi condominiale. Un ex amministratore, nominato nel settembre 2011 e rimasto di fatto nella gestione fino alla primavera del 2016, aveva ottenuto un decreto ingiuntivo contro il condominio per oltre 17.400 euro .
In particolare, il professionista chiedeva:
· 5.534,40 euro per presunte anticipazioni di cassa fatte di tasca propria;
· 11.700,00 euro per i propri compensi relativi alle annualità 2013, 2014 e 2015 (3.900 euro l’anno);
· 220,00 euro extra per la compilazione e l’invio del Modello 770.
La difesa dell’ex amministratore poggiava su un argomento apparentemente solido: nel luglio 2015 l’assemblea aveva approvato “in blocco” tutti i bilanci consuntivi dal 2010 al 2014 e il preventivo 2015, nei quali comparivano sia quei compensi sia la voce degli anticipi di cassa.
Mentre il Tribunale in primo grado aveva dato ragione all’amministratore, la Corte d’Appello di Catania prima e la Corte di Cassazione poi hanno ribaltato completamente il verdetto, azzerando le pretese del professionista.
Vediamo perché, punto per punto.
1. Fine della “prorogatio” piena: dopo la scadenza restano solo le urgenze (gratis)
Il cuore della pronuncia riguarda l’interpretazione dell’articolo 1129, comma 8, del Codice Civile, introdotto dalla riforma del condominio (Legge n. 220/2012, in vigore dal 18 giugno 2013). La norma stabilisce testualmente che:
Alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi .
Prima della riforma del 2012, la giurisprudenza riteneva che l’amministratore scaduto continuasse ad avere tutti i poteri ordinari fino all’arrivo del nuovo professionista e avesse diritto a essere pagato.
Oggi, spiega la Cassazione, questo meccanismo non esiste più. Quando l’incarico cessa per scadenza del termine, dimissioni o revoca, il contratto di mandato si scioglie e i normali poteri di gestione e rappresentanza previsti dall’art. 1130 c.c. vengono meno.
Cosa deve fare allora l’amministratore uscente in attesa del successore?
1. Consegnare immediatamente tutta la documentazione condominiale;
2. Eseguire esclusivamente le “attività urgenti”, vale a dire quegli interventi indifferibili che non possono aspettare la nomina (assembleare o giudiziale) del nuovo amministratore senza causare un danno o un pericolo per il condominio;
3. Svolgere queste attività urgenti senza diritto ad alcun compenso aggiuntivo.
2. Compenso nullo se non è stato approvato un preventivo chiaro alla nomina
C’è un secondo ostacolo insuperabile per l’amministratore che pretende di essere pagato “a consuntivo”. Dal 18 giugno 2013 l’art. 1129, comma 14, c.c. impone all’amministratore, al momento dell’accettazione della nomina o ad ogni rinnovo, di specificare analiticamente il proprio compenso a pena di nullità della nomina stessa.
Questo cosa comporta per i proprietari?
· Se l’incarico è scaduto e non c’è stato un rinnovo formale con l’indicazione analitica del compenso, non esiste un titolo valido per pretendere il pagamento;
· L’approvazione del bilancio consuntivo non sana la nullità: anche se l’assemblea approva il rendiconto annuale in cui è inserita la voce del compenso dell’amministratore, quella delibera ha valore solo contabile, ma non può resuscitare un incarico nullo o scaduto, né attribuire un compenso “in segno di riconoscenza” per i servizi comunque svolti.
Inoltre, anche per le pratiche fiscali ordinarie come la compilazione e presentazione del Modello 770 la Corte ha confermato che rientrano nella normale gestione e non danno diritto a compensi extra rispetto al preventivo onnicomprensivo
3. “Anticipazioni di cassa”: non basta scrivere la cifra a bilancio
Molto spesso, a fine mandato, gli amministratori uscenti presentano il conto di somme che dichiarano di aver anticipato di tasca propria per pagare bollette o fornitori quando le casse condominiali erano vuote.
Anche su questo punto la Cassazione fissa una regola di grande tutela per i condòmini: spetta all’ex amministratore fornire la prova rigorosa degli esborsi effettivamente sostenuti con denaro proprio.
Non basta che nel bilancio consuntivo approvato dall’assemblea compaia una voce generica come "Amministrazione conto anticipi a fine gestione" o un disavanzo tra entrate e uscite . Una semplice annotazione contabile in bilancio, infatti, non equivale a una “ricognizione di debito” da parte dell’assemblea: perché il condominio si riconosca debitore serve una volontà chiara, specifica e inequivoca dell’organo assembleare su singole poste passive documentate .
Attenzione: il dibattito è aperto e il rischio di “vuoto di potere” è reale
Come spesso accade nel diritto condominiale, però, non è tutto oro quel che luccica. L’analisi giuridica allegata alla sentenza mette in guardia i proprietari su un aspetto pratico molto delicato: il rischio di paralisi del condominio.
Se l’amministratore scaduto perde tutti i poteri ordinari e non può fare altro che gestire le emergenze, chi paga le bollette ordinarie, i fornitori, l’assicurazione del fabbricato o gli adempimenti fiscali correnti mentre i condòmini litigano sulla scelta del nuovo professionista? Il blocco totale dei poteri rischia di provocare proprio quei danni al condominio (distacco delle utenze, sanzioni fiscali, perdita di coperture assicurative, decadenze processuali) che la legge vorrebbe evitare.
Non a caso, all’interno della stessa Corte di Cassazione si registra un forte contrasto interpretativo:
· L’orientamento rigoroso (espresso dalla sentenza n. 14039/2025 e confermato dall’ordinanza n. 7247/2026 qui esaminata, nonché dalle pronunce nn. 21883/2026 e 22005/2026) ritiene che, scaduto il mandato o il biennio, i poteri dell’amministratore siano pressoché azzerati e ridotti alle sole urgenze gratuite;
· L’orientamento più flessibile (espresso ad esempio da Cass. n. 424 dell’8 gennaio 2026 e Cass. n. 10419/2025) sostiene invece che, fino alla sostituzione effettiva, l’amministratore scaduto o dimissionario conservi tutte le attribuzioni dell’art. 1130 c.c. in regime di prorogatio per garantire la continuità della vita condominiale, specialmente quando sia la stessa assemblea a chiedergli di restare temporaneamente in carica in attesa del nuovo professionista.
Proprio per questo contrasto tra pronunce uscite a pochi mesi di distanza l’una dall’altra, molti esperti auspicano un intervento chiarificatore delle Sezioni Unite.
Il vademecum pratico per i proprietari immobiliari
Alla luce di queste regole, cosa devono fare i proprietari per evitare brutte sorprese, richieste di pagamento illegittime o pericolosi vuoti di gestione? Ecco 4 regole d’oro:
1. Verificare sempre la delibera di nomina e il preventivo: controllate che a verbale (o nel preventivo allegato e approvato) sia indicato in modo analitico il compenso dell’amministratore. Senza questa specifica, la nomina è nulla e nessun compenso è dovuto.
2. Non lasciare che l’incarico vada “per inerzia”: l’incarico dura un anno e si rinnova per un altro anno. Alla scadenza del biennio (o in caso di dimissioni o revoca), l’assemblea deve attivarsi subito per nominare un nuovo amministratore o confermare formalmente il precedente con un nuovo preventivo scritto.
3. Se l’assemblea è bloccata, ricorrere al Giudice: se l’amministratore è scaduto e l’assemblea non riesce a raggiungere le maggioranze per nominare il sostituto, non bisogna restare nel limbo; ciascun condomino può rivolgersi al Tribunale (art. 1129, comma 1, c.c.) per chiedere la nomina di un amministratore giudiziale ed evitare che il condominio resti scoperto.
Controllare le voci di bilancio a fine gestione: quando un amministratore cessa dall’incarico e presenta il consuntivo finale, verificate sempre che eventuali voci di "anticipi amministratore" siano accompagnate dalle ricevute e dalle prove effettive dei pagamenti fatti con denaro personale del professionista. In mancanza di prove certe, l’approvazione del bilancio non vi obbliga a rimborsare somme non documentate.
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