La Cedolare Secca con l’Inquilino-Impresa

La cedolare secca rappresenta un regime fiscale opzionale che consente ai proprietari di immobili di beneficiare di un'imposta sostitutiva sui redditi da locazione, in alternativa al regime ordinario IRPEF. Tuttavia, l'applicabilità di tale regime alle locazioni con inquilini costituiti come società o imprese è stata oggetto di dibattito e interpretazioni divergenti. Questo articolo esplora le complessità normative e giurisprudenziali legate alla cedolare secca in contesti aziendali.

Normativa di Base

La cedolare secca è regolamentata dall'art. 3 del D.Lgs. 23/2011. Secondo la normativa attuale, il regime è escluso per le locazioni abitative effettuate nell'ambito di un'attività d'impresa.

Giurisprudenza e Interpretazioni:

Nonostante alcune pronunce giurisprudenziali favorevoli ( Corte di Cassazione Sezione TRI Civile Sentenza 7 maggio 2024 n. 12395) il Ministero dell'Economia ha confermato che la cedolare secca non si applica ai contratti di locazione a inquilini aziendali; nel question time 5-03773 del 26 marzo scorso in commissione Finanze alla Camera: «L’agenzia delle entrate ritiene opportuno attendere la formazione di un consolidato indirizzo interpretativo, anche a tutela delle esigenze di gettito erariali».

Il nodo è legato alla formulazione della norma istitutiva della cedolare, l’articolo 3 del Dlgs 23/2011, che al comma 6 esclude le locazioni abitative «effettuate nell’esercizio di una attività d’impresa, o di arti e professioni».

Ma vi è dubbio sulla effettiva riferibilità di questa disposizione; cioè se questa esclusione riguarda solo il locatore, come sostiene la Cassazione, perché tutta la norma e la tassazione sono riferite al locatore o se si debba estendere anche al conduttore, come alcuni alcuni giudici di merito sostengono condividendo la tesi restrittiva dell'agenzia delle entrate (espressa nella circolare 26/E del 2011 e ribadita più volte a livello centrale)

Questa interpretazione restrittiva ha suscitato dibattiti tra associazioni di categoria e operatori del settore.

Posizioni delle Associazioni di Categoria:

I sindacati della proprietà sostengono la necessità di una revisione normativa per permettere l'applicazione della cedolare secca alle locazioni aziendali, soprattutto per affrontare le esigenze abitative di lavoratori fuori sede e promuovere un mercato più equo.

Implicazioni Economiche:

Nel 2024 la cedolare ha fruttato all’Erario 4,8 miliardi le case locate a imprese sono però una minoranza. Basandosi sulle ultime dichiarazioni (2023) si può fare un’ipotesi: se i canoni ballo fossero il 2% di quelli già tassati con la flat tax al 21%, l’allargamento costerebbe allo Stato 40 milioni all’anno; infatti l'applicazione della cedolare secca alle locazioni aziendali potrebbe avere un impatto fiscale significativo, stimato in circa 40 milioni di euro all'anno. Questo cambiamento potrebbe incentivare i proprietari a locare a imprese, ampliando l'offerta abitativa.

Conclusione:

L'estensione della cedolare secca alle locazioni con inquilini impresa rappresenta una questione complessa che richiede un intervento normativo chiaro e coerente. Un adattamento della normativa potrebbe non solo ridurre le incertezze attuali, ma anche stimolare il mercato delle locazioni, rispondendo alle esigenze di una società in continua evoluzione. La chiarezza normativa e l'equità fiscale sono essenziali per garantire un ambiente economico più dinamico e inclusivo.

Riferimenti Normativi

Dlgs D.Lgs. 23/2011 articolo 3 : Disposizioni in materia di federalismo Fiscale Municipale .
Circolare Agenzia Entrate 26 E del 01.6.2011: Cedolare secca sugli affitti