COME TUTELARE I CONDOMINI DOVE IL PROBLEMA AMIANTO NON E’ STATO RISOLTO?
Con la Legge 27/03/1992 n. 257, prima legge italiana sull'amianto, che ha recepito la direttiva CEE 91/382, è stata vietata l'estrazione, la produzione e la commercializzazione dell'amianto. Tale normativa, inoltre, regola il trattamento e lo smaltimento nonché l'esportazione dell'amianto e dei prodotti che lo contengono.
COME BISOGNA COMPORTARSI NEGLI EDIFICI DI CIVILE ABITAZIONE NEI QUALI POTREBBE ANCORA RISCONTRARSI LA PRESENZA DI AMINATO?
Negli edifici di civile abitazione, edificati precedentemente all'entrata in vigore di tale nuova normativa( Legge n. 257 del 27.3.1992), potrebbe essere necessario verificare se l'amianto sia presente nelle parti comuni e, in caso positivo, determinare con quali modalità intervenire in relazione al grado di pericolosità che potrebbe avere nei confronti dei condomini e dei terzi.
L'AMMINISTRATORE QUALI POTERI HA IN QUESTO CASO?
PUO' AGIRE DI SUA INIZIATIVA PER RISOLVERE TALE PROBLEMTICA ADOTTANDO I CONSEGUENTI INTERVENTI RISOLUTORI?
PUO’ L’ AMMINISTATORE AGIRE IN AUTONOMIA NELL'INTERESSE DELLA SALUTE DEI CONDOMINI E DEI TERZI CHE SONO ESPOSTI AL PERICOLO AMIANTO ?
In relazione alla sopra citata problematica si rappresenta che l'amministratore condominiale non può agire di sua iniziativa.
Con la legge n.257 del 27.3.1992 è stato messo al bando l'amianto, da quel momento in poi non è più possibile estrarlo, importarlo, lavorarlo, utilizzarlo e commercializzarlo.
Ritenuta, pertanto, la grave pericolosità di tale materiale, tale legge ha, inoltre, previsto, tramite operazioni di bonifica dei luoghi interessati dall'amianto, il suo trattamento e smaltimento, secondo prescrizioni specifiche e tassative, oltre a prevedere la decontaminazione delle aree e delle strutture interessate dall'inquinamento.
Per gli edifici ad uso civile, commerciale o industriale che siano accessibili al pubblico è stato previsto che vi sia il censimento degli immobili nei quali siano presenti materiali o prodotti contenenti amianto.
La normativa in vigore fissa varie sanzioni punitive nel caso in cui non vengano rispettate le prescrizioni sopra citate.
La legislazione riguardante tale specifico settore ha trovato piena applicazione in ambito condominiale, con lo scopo di mettere in sicurezza non solo le strutture e parti condominiali (regolate dal c.c. agli artt. 1120, 1127, 1129), ma tutelando anche tutti i soggetti che entrino in contatto con il condominio.
La legge di settore, tutela coloro che lavorano in ambito condominiale, in particolar modo tramite l'emanazione del d.lgs. 9 aprile 2008, n. 81, in base al quale sono state fissate precise responsabilità a carico del “datore di lavoro” (proprietari e amministratori di condominio).
L'AMIANTO IN QUALE DELLE PARTI CONDOMINIALI PUO' ESSERE RISCONTRATO?
A tutt'oggi il problema amianto non è ancora stato completamente risolto, specialmente in riferimento a tutti gli edifici costruiti in epoca antecedente all'entrata in vigore della normativa di settore, anche se questi dovrebbero oramai essersi adeguati alle norme in vigore.
Purtroppo, nei nostri condomini l'amianto può ancora essere presente. Considerato che il decreto attuativo della legge n. 257/1992 prescrive l'obbligatorietà di smaltire l'amianto quando la presenza di tale componente risulti pericolosa, una volta constatata l'esistenza di parti condominiali contaminate dall'amianto, sarà necessario valutarne il grado di nocività, rivolgendosi alle ditte competenti che certifichino i requisiti di legge per operare nel settore.
Negli edifici condominiali l'amianto, può essere riscontrato in tutte le strutture e parti condominiali come: piastrelle per pavimenti, tegole tipo marsigliese; controsoffittature, serbatoi, cassoni per l'acqua, tubazioni, canne fumarie e comignoli, grondaie e discendenti, vano corsa dell'ascensore, locali caldaie, pannelli di coibentazione delle caldaie, rivestimenti delle tubazioni.
Alla luce di tale elenco non esaustivo, si rileva subito che è difficile individuare dove l'amianto possa essere effettivamente annidato.
Infatti, l'accertamento della presenza di tale materiale è abbastanza semplice per tutte le strutture condominiali esterne quali: tetti, coperture, canne fumarie, caldaie da riscaldamento etc., ma non è altrettanto facilmente riscontrabile per quelle parti non visibili e la cui pericolosità non sia facilmente valutabile, come per esempio potrebbe avvenire nel caso di infiltrazioni determinate da tubazioni comuni, quali le braghe condominiali.
Un caso interessante è stato trattato dal Tribunale civile di Roma, in un procedimento in cui in presenza di amianto il condominio avrebbe dovuto intervenire con la massima urgenza per riparare e/o sostituire il tratto di tubazione condominiale, provvedendo alla chiusura del vano aperto ed evitando di lasciare il condomino per lungo tempo esposto al rischio da amianto.
Il Tribunale di Roma, con l'emissione della sentenza del 26 luglio 2017, n. 15236, ha ritenuto “che un ingiustificato ritardo nell'esecuzione dei lavori da parte del condominio rappresenta una evidente negligenza che giustifica il risarcimento dei danni in favore del condomino e ciò con particolare riferimento al danno da “mera esposizione all'amianto” a prescindere da una lesione dell'integrità psicofisica del soggetto”.
Il giudice monocratico nella sentenza de quo, ha richiamato quanto espresso dalla Corte di Cassazione, la quale ha affermato in più decisioni che “in caso di compromissione dell'ambiente a seguito di disastro colposo (art. 449 c.p.), il danno morale soggettivo lamentato da coloro che, trovandosi in una particolare situazione con tale ambiente (nel senso che ivi abitano e/o svolgono attività lavorativa), provino in concreto di avere subito un turbamento psichico (sofferenze e patemi d'animo) di natura transitoria a causa dell'esposizione a sostanze inquinanti ed alle conseguenti limitazioni del normale svolgimento della loro vita, è risarcibile autonomamente anche in mancanza di una lesione all'integrità psico - fisica (danno biologico) o di altro evento produttivo di danno patrimoniale, trattandosi di reato plurioffensivo che comporta, oltre all'offesa all'ambiente ed alla pubblica incolumità, anche l'offesa ai singoli, pregiudicati nella loro sfera individuale” (Cass. pen., sez. un., 21 febbraio 2002, n. 2515; Cass. pen., sez. un., 2 aprile 2002, n. 4648).
La regolamentazione normativa in oggetto, inerente l'amianto ed il suo smaltimento, ha permesso anche di prevedere detrazioni fiscali relative agli interventi di recupero del patrimonio edilizio residenziale anche ai lavori di bonifica dall'amianto.
Con siffatti provvedimenti, anche di natura fiscale, si è voluto dare un occasione a tutti i condomini di provvedere ad una verifica della struttura dello stabile, in tutte le sue parti, per garantire ai suoi abitanti ed ai lavoratori ivi impiegati un grado di sicurezza nei limiti del consentito.
QUALI SONO, PERTANTO, LE PARTI CONDOMINIALI PIU' A RISCHIO DI PRESENZA AMIANTO? FACCIAMO UN BREVE EXCURSUS SUI CASI SU CUI SI E' SOFFERMATA MAGGIORMENTE LA GIURISPRUDENZA :
Tetto dell'edificio, canna fumaria ed altro
Nel caso in cui venga riscontrata la presenza di amianto in tali strutture, bisogna seguire le prescrizioni indicate dalla normativa vigente. Sull'argomento vi è numerosa giurisprudenza di merito che analizza varie problematiche. Intanto, bisogna rilevare che la legislazione in materia è finalizzata alla salvaguardia del diritto alla salute in generale, di chiunque possa venire a contatto con tale pericoloso materiale senza fare alcuna distinzione in merito. Infatti “nel caso in cui sorga controversia tra il soggetto che abita l'immobile ed il condominio ed avente ad oggetto domanda risarcitoria che si fondi su una presunta colpa del condominio per non aver adottato le misure di prevenzione e di sicurezza in riferimento alla mancata rimozione dell'amianto dalla parte condominiale, la legittimazione spetta a chi subisce effettivamente il danno, ma è stato anche affermato che il titolo di godimento deve essere comunque provato in giudizio” (Trib. Roma 29 maggio 2017, n. 10831). Nel caso in cui per esempio un soggetto, a seguito di accertamento da parte degli Enti a tal fine predisposti (come l' ASL), attesti, che nelle tegole del tetto sia presente un elevato quantitativo di amianto e materiali cancerogeni, per ottenere un risarcimento deve comunque dimostrare il danno subito a causa dei ritardi del condominio, non essendo questo ricavabile solo da una raccomandazione dell'organismo di procedere, anche se entro un determinato termine, alla bonifica del bene comune. Naturalmente è chiaro che se vi è una valutazione ufficiale da parte degli Enti predisposti a tal fine, dal quale emerga la situazione di pericolo, il condominio deve intervenire con tempestività, affidandosi a tecnici specializzati nel settore.
In relazione alle canne fumarie va rilevato che in passato erano costituite in cemento ed amianto esterno od interno, ed erano molto pericolose sia in termini di rischi ambientali, sia in relazione alle operazioni di pulizia e di manutenzione che dovevano essere periodicamente effettuate.
Come dev'essere sostituita una canna fumaria in amianto con una di nuova generazione?
Innanzitutto va detto che tale sostituzione rientra nell'ambito delle attività di manutenzione straordinaria sia per la loro complessità logistica, sia per i costi che, spesso molto elevati, caratterizzano le opere di cui all'art. 1136, co.4, c.c. Ed esse devono essere approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. Tale intervento, infine, non può essere considerato opera innovativa ai sensi dell'art. 1120 c.c. mancandone le caratteristiche previste ex lege.
COMPRAVENDITA DI UN IMMOBILE CON PRESENZA DI AMIANTO, CONTESTABILITA’ DEL VIZIO OCCULTO.
E’ POSSIBILE CHIEDERE LA RISOLUZIONE DELLA COMPRAVNEDITA, QUALI RIMEDI SONO ESPERBILI?
Analizziamo adesso il caso in cui si stia stipulando la compravendita di un appartamento sito all'ultimo piano dello stabile nel quale si scopra la presenza di amianto.
Tale scoperta può essere considerata quale vizio occulto successivamente alla firma del preliminare di vendita?
Può la presenza occulta di amianto, giustificare la risoluzione del contratto per inadempimento del promissario venditore, con obbligo a suo carico della restituzione del doppio della caparra?
La questione è stata oggetto di giudizio di legittimità, risolta dalla Suprema Corte con sentenza civ., sez. II, 23 giugno 2017, n. 15742. La Corte di Cassazione, ha rigettato tale la domanda, richiamando “quell'aspetto della legge n. 257/1992 - cui già si è accennato - concernente l'attualità del pericolo necessaria per potersi qualificare la situazione pericolosa per le persone”.
La predetta Corte ha, inoltre, evidenziato che “la legge n. 257/1992, posta a tutela dell'ambiente e della salute, ha vietato per il futuro la commercializzazione e l'utilizzazione di materiali costruttivi in fibrocemento, ma non ha imposto una rimozione generalizzata di tali materiali nelle costruzioni già esistenti al momento della sua entrata in vigore.
Ciò, invece, che impone la legge è l'obbligo dei proprietari degli immobili (tra i quali il condominio per le parti comuni) di comunicare agli organi sanitari locali la presenza di amianto (art. 12 l. cit.), consentendo di conservare le strutture preesistenti nelle quali si trovi detto materiale a condizione che esse si trovino in buono stato di manutenzione” (Cass. civ., sez. II, 23 maggio 2012, n. 8156).
Pertanto, alla luce di quanto sopra esposto, se viene accertata la sussistenza di tali elementi di fatto sopra richiamati, il preliminare di compravendita è ritenuto valido. Invece, continua la Cassazione nella sopracitata sentenza (civ., sez. II, 23 giugno 2017, n. 15742), poteva essere accolta la domanda, se ritualmente proposta, relativa ad una riduzione del prezzo della compravendita .
Tale decisione della Suprema Corte è importante per chiarire che per tutte le problematiche che possono presentarsi nel condominio, se venga accertato la presenza di amianto in parti comuni, necessitano di un'indagine conoscitiva dalla quale risulti il grado di compromissione del bene per la salute.
Infatti, la predetta Corte chiarisce che “solo un alto grado di pericolosità, determina interventi invasivi e drastici (come ad esempio lo smantellamento del tetto, totale o parziale)”.
ALLA LUCE DI TUTTO QUANTO E' STATO DETTO FINORA, CHE POTERI PUO' AVERE L'AMMINISTRATORE CONDOMINIALE PER RISOLVERE TALE PROBLEMATICA, QUANDO VIENE SCOPERTA LA PRESENZA DI AMIANTO IN CONDOMINIO ?
In conclusione può essere affermato che l'amministratore non potrà mai prendere autonomamente le decisioni relative alla risoluzione dei problemi inerenti lo smaltimento di amianto riguardante parti condominiali. Il predetto amministratore, invece, ha l'onere di intervenire immediatamente se emerge il minimo sospetto di pericolosità dei luoghi, anche solo semplicemente a seguito di una perizia fatta effettuare da un singolo condomino. I condomini hanno, invece, l'onere di contribuire a collaborare per consentire che possano essere svolti gli idonei accertamenti non impedendo l'accesso nel proprio immobile se non vi sia altra possibilità per raggiungere i beni comuni da sottoporre a verifiche.
QUALI SONO LE MAGGIORANZE CONDOMINIALI NECESSARIE PER RIMUOVERE L’ AMIANTO DAL CONDOMINIO ?
NEL CASO NON SI RAGGIUNGA LA MAGGIORANZA CONDOMINIALE COME L’ AMMINISTRATORE VIENE LIBERATO DA OGNI RESPONSABILITA’ IN ORDINE ALA PRESENZA DI AMINATO?
Gli interventi concernenti lo smaltimento dell'amianto in condominio rientrano nell'ambito delle attività di manutenzione straordinaria sia per la loro complessità logistica, sia per i costi che spesso molto elevati e caratterizzano le opere previste all’ articolo1136, co.4, c.c. che devono essere approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
Qualora non si raggiungano le maggioranze prescritte dal codice civile per lo smaltimento dell’ amianto presente, la legge prevede, infine, che l'amministratore che si voglia liberare da qualsiasi responsabilità dovrà rendere edotti i condomini sulle conseguenze a cui potrebbero andare incontro nel caso di mancata bonifica a smaltimento dell'amianto. In ogni caso ciascun condomino potrà valutare se convenire in giudizio il condominio ai sensi dell'art. 1105, c. 4, c.c. chiedendo, se del caso, l'emissione, anche in via d'urgenza, dei provvedimenti del caso.
a cura di ASPPI Messina
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