CONTRATTO PRELIMINARE DI LOCAZIONE

In che modo e quando e’ opportuno stipulare un contratto preliminare di locazione?

La caratteristica essenziale del contratto preliminare è quella di costituire lo strumento mediante il quale le parti si obbligano alla stipula di un successivo contratto c.d. definitivo. Il preliminare vincola, quindi, entrambe le parti alla conclusione del contratto la cui stipula è stata prevista con quello preliminare. Come noto, nella prassi, il contratto preliminare è stato utilizzato soprattutto con riferimento ai contratti di compravendita immobiliare, tuttavia è ben compatibile con il contratto di locazione. La finalità del contratto preliminare di locazione è di vincolare le parti alla conclusione della locazione, rinviando ad un momento successivo la sua effettiva conclusione e l'immissione del promissario conduttore nella disponibilità dell'immobile che formerà oggetto della locazione.

· Il contratto preliminare di locazione è, pertanto quel contratto con il quale due parti si vincolano alla futura sottoscrizione di un contratto di locazione. Varie possono essere le motivazioni che inducono il locatore e il conduttore a non sottoscrivere direttamente un contratto di locazione ma sussiste l'interesse di entrambe di vincolarsi anticipatamente alla stipula del contratto di locazione. I motivi possono essere di varia natura spesso legati all’impossibilità di immettere nella disponibilità del bene immobile il futuro conduttore, ad esempio, una locazione ancora in atto; la necessità da parte del proprietario di dover eseguire dei lavori di ristrutturazioni prima della stipula del contratto ; la necessità del conduttore di ottenere delle autorizzazioni o delle licenze per l’esercizio delle sue attività ; quando il conduttore è in attesa di un trasferimento .

Quali sono le caratteristiche che un contratto preliminare di locazione deve presentare per poter essere valido?

Quali caratteristiche deve avere il preliminare affinché sia valido?

In merito alla stesura del contratto preliminare è prescritto che lo stesso deve essere stipulato nella stessa forma del contratto definitivo. Infatti l'art. 1351 c.c. sanziona il difetto di forma, statuendo che «il contratto preliminare è nullo se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo».

A questo punto è opportuno però specificare la forma dei contratti ad uso abitativo e per quelli ad uso diverso.

I contratti di locazione ad uso abitativo, per quanto disposto dalla L. 9 dicembre 1998, n. 431 art. 1 comma 4 prevede che «per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta». Tale principio è stato affermato anche dalla Corte di Cassazione a Sezioni Unite (Cass. civ., sez. un., 17 settembre 2015, n. 18214) che ha precisato che la sanzione della nullità risponde ad un principio di protezione della parte debole e ad un interesse pubblicistico alla trasparenza del mercato mobiliare. Alla stregua di tale previsione non vi è, quindi, dubbio che il contratto preliminare, relativo alla locazione ad uso abitativo, debba rivestire la stessa forma del definitivo ossia la forma scritta.

Diversamente per le locazioni di immobili ad uso diverso da quello abitativo vige il principio della libertà della forma del contratto. Peraltro se si tiene conto dell'obbligo di registrazione e delle connesse problematiche in ordine alla prova del contratto e al suo contenuto appare evidente come sia senz'altro preferibile anche con riguardo al contratto avente ad oggetto immobili commerciali adottare la forma scritta.

Quali altri elementi deve contenere il contratto preliminare ?

Il contratto preliminare, inoltre, deve contenere e specificare tutti gli elementi fondamentali del contratto definitivo (canone, data di decorrenza e durata, individuazione dell’immobile da locare ), al fine di poter adeguatamente tutelare la parte non inadempiente, che richieda giudizialmente la costituzione coattiva del vincolo contrattuale.

Il predetto contratto preliminare per la sua natura e finalità può prevedere una clausola sospensiva o risolutiva, da cui possa per l’appunto dipendere la conclusione o la risoluzione del contratto de quo. (Per esempio rilascio di una autorizzazione amministrativa per l’esecuzione di lavori, o per un mutamento di destinazione del bene, o la riconsegna del bene locato precedentemente).

Come si può valutare adeguatamente l’adempimento corretto o l’inadempimento di tale fattispecie contrattuale?

Abbiamo poc’anzi scritto che il contratto preliminare di locazione deve contenere tutti gli elementi essenziali del contratto definitivo di locazione, quali canone, durata, indicazioni precise del bene da locare, etc; È infine necessario che la parti individuino ed indichino nel contratto preliminare il termine entro il quale le parti si obbligano a concludere il conseguente ed attuativo contratto definitivo di locazione.

Nel caso vi sia inadempimento o ritardo nell’adempimento la parte adempiente cosa potrà fare per tutelarsi?

La predetta parte adempiente potrà adire due strade:

1) Potrà richiedere la risoluzione del contratto per inadempimento e richiedere il risarcimento del danno. In tal caso si agirà per ottenere inadempimento grave con contestuale risoluzione del contratto preliminare e contestuale richiesta di risarcimento del danno. La Suprema Corte di Cassazione nel caso specifico ha chiarito che ci troveremmo di fronte ad una chiara “responsabilità contrattuale per inadempimento dell’obbligo di stipula del contratto definitivo, con la sentenza n° 11371 dell’11 maggio 2010 Cass. Civ. Sez III”;

2) In alternativa potrà agire in giudizio ex art. 2932 c.c. per ottenere la costituzione coattiva del rapporto contrattuale mediante sentenza .

Con tale sentenza civile si producono gli effetti del contratto definitivo non concluso. Perché si possa agire è necessario che il contratto preliminare concluso e non adempiuto abbia determinate caratteristiche. E’ necessario, infatti, che tale contratto sia determinato in tutti i suoi elementi essenziali e che non vi siano elementi di fatto o di diritto che ne impediscano l’esecuzione in forma specifica.

La sentenza di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di sottoscrivere il contratto ha natura costitutiva. Gli effetti della sentenza altro non sono che quelli pattuiti e voluti dalle parti inseriti nel preliminare di locazione.

E’, pertanto, necessario rilevare che proprio per la natura costitutiva della sentenza ex art. 2932 c.c., la data di decorrenza del contratto e quella di durata rimarranno quelle stabilite nel preliminare. Pertanto, i termini di durata del contratto previsti non possono essere posticipati, la sentenza costitutiva del contratto avrà valore e vigore per il tempo della locazione eventualmente residuo e ancora non trascorso; se invece la durata del contratto di locazione prevista nel preliminare è nel frattempo decorsa tale sentenza non avrà luogo.

3) Infine, quale rito potrà essere utilizzatoper proporre domanda giudiziale per inadempimento del preliminare di locazione?

Di natura controversa è la scelta idonea del rito da utilizzare nel predetto caso in esame. Per tutte le controversie aventi come oggetto contratti di locazione vige il rito locativo, rito speciale rispetto a quello ordinario. La giurisprudenza in passato riteneva che non essendo stato ancora siglato il contratto definitivo di locazione, non si potesse utilizzare tale rito speciale (in senso conforme Sent. di Cass. Civ. Sez. 1 n° 581 del 16 gennaio 2003). Recentemente, la Suprema Corte di Cassazione ha invece ritenuto che debbano ritenersi ricomprese tra le controversie in materia locativa anche quelle “nelle quali si controverte in ordine ad un rapporto ancora da costituire, ma di cui si richieda la costituzione sulla base di un contratto preliminare” con sentenza n° 2037 del 27 gennaio 2017 Cass. Civ. Sez. III.

Non è possibile invece proporre in via cautelativa una richiesta cautelare volta ad ottenere un provvedimento d’urgenza, poiché solo una sentenza ex art. 2932 c.c. potrà consentire di ottenere gli effetti del contratto di locazione previsti dal preliminare, infatti solo un giudizio ordinario a cognizione piena può produrre , con efficacia ex nunc, gli effetti del consenso mancante (Trib. Nocera Inferiore, sentenza del 30 marzo 2005).